您當前位置:彩券官方网资料>小編說房>還傻傻以為房價會降?荊州這些樓面價都破3K了

還傻傻以為房價會降?荊州這些樓面價都破3K了

  • 小編:YY  來源:荊房網  點擊:1815
  • 2019-05-22 15:31:23
  • 字體:[]

2019開春兩個土拍

房企拿地熱情高漲

土拍是如何影響房價的?

樓面價與未來的房價息息相關

雖然說樓面價不能直接決定房屋的售價

但是在一定程度上兩者之間存在著此“高”彼漲的聯系

也就是說面粉價格高了

面包肯定不會便宜!

 

  那么,究竟這個樓面價是什么,與房價又有什么關系呢?跟著房網小編一起來了解下。

 

  一、什么是樓面價?


  樓面價又稱單位建筑面積地價,是指平均到每單位建筑面積上的土地價格,具體是指按照商業、居住、工業等用途分別評估的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格,并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。

 

  二、如何計算?

  

  房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系。一是土地本身價格,二是規劃容積率。土地價格,計算時要包括各種購買土地時所發生的費用;容積率,是規劃總建筑面積除以土地面積。附屬建筑物也計算在內,但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積,一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建筑物 (構筑物)所占面積、運動場地等等。

 

  對于開發商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區,高層住宅容積率應不超過5,多層住宅應不超過3,綠地率應不低于30%。

 

  計算公式

  樓面價=土地總價/規劃建筑面積

  規劃建筑面積=土地面積*容積率

  容積率=地上建筑總面積/規劃用地面積

/lpfile/2019/05/22/20190522153707711761dxaik.jpg 

  舉例說明:楚天路以北、東橋路西側商服、城鎮住宅地塊【2018】09號,被領地集團股份有限公司摘得,成交樓面地價約為2632元/㎡。

 

  樓面價=427000000÷(54069.6×3.0)=2632元/平方米

 

  出讓宗地具體情況如下:


  具體土拍詳情如下↓↓↓


 /lpfile/2019/05/22/2019052215521371140jfpnap.jpg

  地塊名稱:P【2018】09號

  地塊位置:楚天路以北、東橋路西側

  出讓面積:54069.6㎡

  土地用途:商服、城鎮住宅用地

  容積率:≤3.0

  根據容積率該地塊可能打造高層 

/lpfile/2019/05/22/20190522155707191142ugcze.jpg  樓面地價成交單價:2632元/㎡

  拍得房企:領地集團

  成交總價:4.27億元

  由上述公式可知,樓面價與容積率的關系是負相關的,這就意味著容積率越高,樓面價就會越低,反之,樓面價就越高。因此,樓面價比土地單價更能說明土地價格的高低,還可以是我們判斷一個小區容積率的重要指標。

 

  三、樓面價和房屋最終銷售關系?

 

  樓面價代表著一個項目在銷售時,單位售價中所包含的土地成本。商品房的最終售價包含著樓面價,所以開發商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標準之一。

 

  樓面價是房屋建造的土地成本,但房屋成本除了土地成本外,還有建安成本、勘察設計和前期工程成本、配套成本、稅費成本、營銷成本、開發成本等。而一般情況下,樓面價和房價呈正比例關系,樓面價高的房子房價肯定貴。


 /lpfile/2019/05/22/2019052215541429123owsuou.jpg


  房價由以上10種費用累加而成。其中土地費用作為最基本的構成因素所占比例最大。據推算,土地成本占房地產開發成本比例在40%左右,這還要看土地是通過什么途徑拿到的,如是通過競爭激烈的拍賣,土地成本有可能占到開發成本的60%左右甚至更高。

 

  這么說來,一般情況下,樓面價越高,房價相應就越高,當然也不排除一些特殊情況。

 

  以前荊州房價三千出頭,現在光樓面地價即將超越,所以還在苦苦等房價下跌的網友還是星星吧!

 

  三千多的房子早就過去,倒不如趁現在買個地段和環境好一點的小區,不管樓市成不成泡沫都與你無關,作為普通的上班打工仔,還是買個房安居樂業的來的實在!

 

  如果你是第一次買房看房,或者對荊州樓市不了解,歡迎添加房網小編微信(jfwjxf0716)咨詢了解。隨時咨詢了解,幫你介紹、分析、砍價、帶你看房幫你拿優惠!


/lpfile/2019/05/22/2019052215533599670vgfohe.jpg

分享到: